物业管理案例分析解答
杨先生在北京某庄园自家住宅住了近4年，但从上个月的一天开始，多次被某物业公司保安阻拦在楼外，无法回家。后经110协调，才得以进楼。物业公司的理由有三：其一是物业公司允许广告公司在楼顶做广告牌，用广告费进行楼内装修，但杨先生却要求由业主分享广告费；其二是杨先生提出免交物业服务费遭拒；其三是因为杨先生还没有取得房产证。
请分析物业公司的错误在哪？为什么？
第二组
深圳市某小区业主委员会因小区架空层以及两栋小楼的业主共有产权受到开发商、物业管理公司侵害，受小区业主大会的委托，向深圳市中院提起诉讼。深圳市中院以业主委员会没有诉讼资格为由裁定驳回起诉。业主委请问，业主委员会如何才能具有诉讼主体的资格？
第三组
长沙市某地下商业街召开首届业主大会，此前，业主大会筹备小组规定凡办理了银行按揭手续的业主以及一次性付款的业主，才能参加业主大会。而开发商则强调自己拥有总商铺49%的产权，要求享有总票数928张中的450张选票权，并坚持60多名没有办好房屋按揭手续的购房者不能享有参加业主大会的权利。购房者则认为，开发商是搞开发的，不应当成为业主；部分购房者缴交了部分房款未办按揭，也有权参加业主大会。
请问：1、开发商是否能以业主的身份参加业主大会？其投票权如何？
2、没有办好银行按揭手续的购房者是否具有参加业主大会的资格？
第四组
鉴于某小区物业服务企业管理能力差，致使该小区成为脏、乱、差的典型，小区业主代表大会做出解除物业服务合同的决议，并书面通知物业服务企业。物业服务企业复函不同意解除合同。业主代表大会遂委托小区业主委员会向提起诉讼，要求判决解除物业服务合同。
认为，原告未依法召开业主大会讨论，也未用书面的形式征求业主意见，仅根据业主代表大会做出终止与被告的物业服务合同的决议，要求解除物业服务合同，不符合法律法规的规定，判决驳回原告的诉讼请求。
请问：在什么条件下，业主代表大会做第五组
罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业服务公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现42号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已入室，未能发现。
请问：根据上述案情，你认为物管公司是否需要承担责任？为什么？
第六组
某花园业主办理了入住手续，签署了《住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》，承诺每月15日前缴纳服务费，逾期每日加付千分之三滞纳金等。嗣后，该业主因家中宠物丢失，对原告的服务质量不满，拒付物业服务费用。物业公司遂把该业主告上法庭，请求法庭判决该业主支付物业服务费用及其滞纳金共2400多元出的决议才有效？员会上诉至广东省高院。
请问：最佳答案
该业主家中宠物丢失，能否拒付物业服务费用？为什么？
第一组
首先物业公司无权阻止杨先生进入自己的家，除非证明此房不是杨先生的，理由第一第二条完全不成立。
第二组
一是业主委员会充当原告，应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。二是有一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会根据业主委员会章程运作。业主委员会有健全的组织机构，完善的组织章程，依章程规定处理各项事务。三是有一定的财产。由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，此外，业主委员会的办公活动经费。
第三组
开发公司有投票权，投票权以筹备组规定为主。一户一票，或者规定面积为一票。
未完成银行按揭的业主，不具有资格。手续未完成，可以认为产权仍是开发公司。
第四组
业委会召开业主大会，可以用书面形式征求业主意见，需满足业主总人数1/2和总面积1/2以上同意，业主大会才能解除或者罢免物业公司协议。
第五组
根据我国《物业管理条例》以及《合同法》的有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。在物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施），无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。
徐太太，需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。
第六组
该业主应当支付物业服务费用及其滞纳金 ，根据《住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》，承诺每月15日前缴纳服务费，该承诺书是有效的。至于家中宠物丢失，服务质量不好，该业主应另行举证物业公司有责任，并另行起诉。
该业主家中宠物丢失，能否拒付物业服务费用？为什么？